myhome
myhome
- Beboelse, udlejning og beskatning
Der gælder særlige regler for sommerhuse / fritidshuse, som det er vigtigt at sætte sig ind i. Må du bo der hele året? Hvilke skatteregler er der ved udlejning? Få et overblik her.
Beboelse
Mange sommerhuse / fritidshuse er i dag så veludstyrede og godt isolerede, at man også kan bo i dem i vinterhalvåret. Ligger huset i et helårsområde, kan det normalt benyttes uden restriktioner, men ligger huset i et fritidshusområde, må det normalt kun bebos i weekender og i sommerhalvåret.Pensionister og efterlønsmodtagere kan bo i deres hus hele året, hvis de har ejet huset i mere end otte år - der er dog visse krav, der skal opfyldes.Du kan tjekke hos kommunen, hvilke lokale regulativer der er, og hvad de indebærer. Eller du kan henvende dig til den lokale home-ejendomsmægler og få klar besked om det område, du har forelsket dig i.Udlejning
Benytter man selv sommerhuset / fritidshuset i nogle perioder og lejer det ud i andre, kan det skattemæssige overskud ved udlejningen opgøres på to forskellige måder.A. 40 procent-reglen
Denne regel er den mest anvendte. Du kan skifte til regnskabsmæssig opgørelse, hvis du vil, men så kan du ikke skifte tilbage igen. 40 procent reglen giver et bundfradrag på 7.000 kr., og man kan trække 40 procent fra den resterende lejeindtægt, inden beløbet medtages på selvangivelsen. Det er ikke muligt at foretage andre skattemæssige fradrag, og lejernes betaling for el, gas, varme, telefon mv. skal medregnes særskilt som indtægt. Her er et eksempel på anvendelse af 40 procent-reglen:Lejeindtægt29.000Betaling for el, gas, varme, telefon mv.1.000Bruttolejeindtægt30.000Bundfradrag-7.000.23.000
40 procent-fradrag-9.200Til beskatning (kapitalindkomst)13.800Bundfradraget må ikke overstige bruttolejeindtægten, så udlejningen kan ikke give et skattemæssigt underskud. Ejeren skal betale ejendomsværdiskat for hele året - altså også for den periode sommerhuset / fritidshuset er udlejet.B. Regnskabsmæssig opgørelse
Ved anvendelse af den regnskabsmæssige opgørelse betales skat af hele lejeindtægten. Samtidig kan man få fradrag for mange udgifter, også udgifter til vedligeholdelse af hus, inventar og indbo, som vedrører den periode, hvor sommerhuset / fritidshuset har været udlejet. Fradraget kan ikke være større end lejeindtægten, så udlejningen kan heller ikke give underskud med denne model.Overskuddet ved udlejning skal medtages som kapitalindkomst, og der skal betales ejendomsværdiskat for den periode, hvor huset ikke har været udlejet.Det er muligt at skifte fra at anvende 40 procent-reglen til at anvende den regnskabsmæssige opgørelse. Anvendes den regnskabsmæssige opgørelse, kan man ikke senere overgå til at anvende 40 procent-reglen.Skatteberegning
Som nævnt skal et overskud ved udlejning af sommerhus / fritidshus efter begge modeller medtages som kapitalindkomst. Renteudgifter kan imidlertid modregnes i kapitalindkomsten - det gælder både renteudgifter vedr. sommerhuset / fritidshuset og al anden gæld. Det kan betyde ganske mange penge, idet en positiv kapitalindkomst beskattes med helt op til 59 procent, mens værdien af negativ kapitalindkomst (for eksempel en nettorenteudgift) nedsættes løbende, så den i 2006 har en skatteværdi på cirka 32 procent - altså en forskel på dette tidspunkt på cirka 27 procent.Hvis ejeren af sommerhuset / fritidshuset i ovenstående eksempel, hvor der er et overskud på kr. 13.800, ikke har fradrag i sin kapitalindkomst (for eksempel renteudgifter), og samtidig har et indkomstniveau, hvor der skal betales topskat, vil overskuddet altså udløse en skat på op til 59 procent eller kr. 8.142.Har han derimod en samlet negativ kapitalindkomst (for eksempel renteudgifter der overstiger overskuddet ved udlejning), betyder reglen, at overskuddet kan ’modregnes’ i renteudgiften, og at der - i 2006 - reelt kun betales cirka 32 procent eller cirka kr. 4.416. I eksemplet vil der altså være en forskel på cirka kr. 4.400.Kun udlejning
Benyttes et sommerhus / fritidshus kun til udlejning opgøres overskuddet som for andre udlejningsejendomme, og overskuddet medtages på selvangivelsen som personlig indkomstDet er ikke umiddelbart en model, vi kan anbefale, idet der er særdeles restriktive regler vedr. privat anvendelse af fritidshuset, ligesom nødvendige tilladelser og godkendelser fra miljømyndigheder kan være vanskelige at opnå.Udlejnings-beregning
Mange, der køber sommerhus / fritidshus, ønsker at leje det ud i en periode for på den måde måske at forbedre økonomien ved at eje en bid af sommerlandet. Eller blot sikre, at sommerhuset / fritidshuset bliver anvendt hele året.Herunder kan du beregne skat og likviditet, hvis du ønsker at udleje dit sommerhus / fritidshus. Ønsker du at foretage beregningen for et sommerhus / fritidshus, der er til salg hos home, kan du blot indtaste sagsnummeret, som du finder på salgsopstillingen fra home. Herefter vil en del af tallene, der skal anvendes i beregningen blive hentet automatisk.I beregningsmodulet kan du vælge mellem 40 procent reglen og regnskabsmodellen. Hvilken model der er mest fordelagtig for dig, kan du jo lade komme an på en prøve. Du skal blot huske, at du ikke kan skifte fra regnskabsmodellen, hvis du én gang har valgt denne.Beregningsmodulet kan kun anvendes, hvis du også benytter sommerhuset / fritidshuset selv, og altså kun udlejer det en del af året. Anvender du sommerhuset / fritidshuset til udlejning hele året, anbefaler vi, at du søger bistand hos en revisor.Beregningerne er udelukkende tænkt som retningslinjer og til eget brug. home eller Danske Bank koncernen påtager sig således intet ansvar for beregningernes rigtighed.Indtast sagsnummer, hvis boligen er til salg gennem home. Ved indtastning og aktivering vil de øvrige felter (undtagen skatteprocent og husleje pr. kvadratmeter) blive udfyldt automatisk, og du kan herefter ændre tallene. Du finder sagsnummeret på salgsopstillingen fra home.
Prøv beregningsmodulet
-
home Fritid
Uanset om du ejer et sommerhus / fritidshus, overvejer at sælge eller er på jagt efter drømmen, så er der her nyttig information.
Læs mere
-
De 12 sommerhus- og fritidshus-områder
Vi har inddelt Danmark i 12 forskellige fritidshus-områder. Hvert område har sine særlige karakteristika, sin natur, sine...
Læs mere
-
Istandsættelse og vedligeholdelse
Sørger du for at holde dit sommerhus / fritidshus i god stand? Det kan sagtens være en del af hyggen.
Læs mere
-
Sælg dit sommerhus / fritidshus
Går du med tanker om at sælge dit sommerhus /fritidshus, er det en god idé at tale med din lokale home ejendomsmægler.
Læs mere
-
Økonomi og lån ved køb
Der er mange ting at være opmærksom på, når man skal købe et fritidshus.
Læs mere
-
Beboelse, udlejning og beskatning
Der gælder særlige regler for sommerhuse / fritidshuse, som det er vigtigt at sætte sig ind i.
Læs mere
-
Find din lokale home ejendomsmægler
Klik på din nærmeste forretning på kortet og få oplyst adresse og telefonnummer.
Læs mere
